חשב·לי

מחשבון משכנתא 2026

תמהיל משכנתא עד 6 מסלולים — פריים, קל"צ, ק"צ, משתנות וזכאות — הזנה באחוזים או בשקלים, תקופות בחודשים, ובדיקת הון עצמי.

עודכן לאחרונה: 31 ביולי 2026

סוג הרוכש
✓ ההון העצמי עומד בדרישת המינימום (25%). הלוואה נדרשת: ‏1,000,000 ‏₪
תמהיל המסלולים‏1,000,000 ‏₪
איך להזין סכומים?
מסלול 1

‏500,000 ‏₪

פריים − מרווח? הזינו את הריבית בפועל

25 שנים

מסלול 2

‏300,000 ‏₪

20 שנים

מסלול 3

‏200,000 ‏₪

15 שנים

החזר חודשי כולל
‏6,202 ‏₪
סה״כ ריבית ‏592,292 ‏₪ · סה״כ החזר ‏1,592,292 ‏₪
  • פריים · ‏500,000 ‏₪ · 300 חוד׳‏3,041 ‏₪/חודש
  • קבועה לא-צמודה (קל"צ) · ‏300,000 ‏₪ · 240 חוד׳‏1,850 ‏₪/חודש
  • זכאות (משרד השיכון) · ‏200,000 ‏₪ · 180 חוד׳‏1,312 ‏₪/חודש

במסלולים צמודי מדד (ק"צ, משתנה צמודה, זכאות) ההחזר המוצג הוא נקודת הפתיחה — הקרן וההחזר יגדלו עם המדד. במסלול פריים הזינו את הריבית בפועל (פריים נוכחי ± המרווח שלכם).

בניית תמהיל נכון

משכנתא ישראלית טיפוסית מפוצלת ל-2–4 מסלולים (המחשבון תומך עד 6). לכל מסלול אופי שונה:

הפיזור אינו “כדי שיהיה מגוון” — הוא נועד למנוע מצב שבו כל ההחזר מתייקר בבת אחת. תמהיל שכולו פריים מתייקר במלואו כשבנק ישראל מעלה ריבית; תמהיל שכולו צמוד מתייקר במלואו כשהאינפלציה עולה.

טיפ להזנה: אפשר להעתיק ישירות מהאישור העקרוני — לבחור “אחוזים מהתמהיל”, להזין את סך המשכנתא ואת אחוז כל מסלול, והתקופות בחודשים בדיוק כפי שמופיעות שם.

דוגמה: תמהיל של 1,200,000 ₪ ל-25 שנה

שלושה מסלולים שווים, בריביות אופייניות:

מסלול הסכום ריבית החזר חודשי סך ריבית
פריים 400,000 ₪ 6.0% 2,577 ₪ 373,162 ₪
קל“צ 400,000 ₪ 4.9% 2,315 ₪ 294,534 ₪
ק“צ 400,000 ₪ 3.4% 1,981 ₪ 194,332 ₪
סה“כ 1,200,000 ₪ 6,873 ₪ 862,028 ₪

לשם השוואה, אותה משכנתא במסלול אחד:

⚠️ המספר שנראה הכי טוב — והוא המטעה ביותר

בטבלה למעלה ק“צ נראה הזול ביותר: 1,981 ₪ לחודש ורק 194,332 ₪ ריבית. זו טעות נפוצה ויקרה.

הריבית הנקובה בק“צ נמוכה בדיוק בגלל שהוא צמוד. במסלול הזה הקרן עצמה גדלה עם מדד המחירים לצרכן — כלומר החוב שלכם תופח לאורך השנים, וההחזר החודשי עולה בעקבותיו. המחשבון הזה מציג ריבית נומינלית בלבד, ולכן הוא מציג את הק”צ זול ממה שהוא באמת.

זו לא סיבה להימנע ממנו — בסביבת אינפלציה נמוכה הוא באמת זול יותר. זו סיבה לא להשוות מסלולים לפי הריבית הנקובה. לבדיקת עוצמת האפקט יש מחשבון הצמדה למדד ומחשבון שחיקת כסף.

התקופה — ההקלה שעולה חצי מיליון

אותה הלוואה של 1,200,000 ₪ בקל“צ 4.9%, בתקופות שונות:

תקופה החזר חודשי סך ריבית סך תשלום
15 שנה 9,427 ₪ 496,884 ₪ 1,696,884 ₪
20 שנה 7,853 ₪ 684,799 ₪ 1,884,799 ₪
25 שנה 6,945 ₪ 883,603 ₪ 2,083,603 ₪
30 שנה 6,369 ₪ 1,092,739 ₪ 2,292,739 ₪

המעבר מ-15 ל-30 שנה מוריד את ההחזר ב-3,058 ₪ בחודש — ומוסיף כ-596,000 ₪ ריבית. ובשורה האחרונה: הריבית כמעט משתווה לקרן.

הכלל המעשי: קחו את התקופה הקצרה ביותר שהתזרים עומד בה בנוחות, עם מרווח לחודשים חריגים. תמיד אפשר לפרוע מוקדם; קשה הרבה יותר לקצר תקופה בדיעבד.

הון עצמי — אותה דירה, שלוש תשובות

לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329, שיעור המימון המרבי תלוי בסוג הרוכש. דירה ב-2,000,000 ₪ עם הון עצמי של 500,000 ₪:

סוג רוכש מימון מרבי הלוואה מרבית הון עצמי נדרש התוצאה
דירה יחידה 75% 1,500,000 ₪ 500,000 ₪ ✅ מספיק
דירה חלופית 70% 1,400,000 ₪ 600,000 ₪ ❌ חסרים 100,000 ₪
דירה להשקעה 50% 1,000,000 ₪ 1,000,000 ₪ ❌ חסרים 500,000 ₪

אותה דירה, אותו כסף, שלוש תוצאות שונות לחלוטין. סטטוס הרוכש הוא לא פורמליות — הוא קובע אם העסקה בכלל אפשרית.

מה החישוב הזה לא כולל

  1. הצמדה למדד — כמוסבר למעלה, מסלולים צמודים יעלו יותר מהמוצג.
  2. ריבית משתנה — במסלול פריים או משתנה, כל התחזית היא תרחיש לפי הריבית הנוכחית ולא הבטחה.
  3. עלויות נלוות — מס רכישה, עו“ד, תיווך ושמאות דורשים מזומן ביום החתימה ואי אפשר לגלגל אותם לתוך המשכנתא. ראו מחשבון עלויות רכישה.
  4. ביטוח משכנתא וחיים — עלות חודשית קבועה שאינה בטבלה.

לבדיקה כמה משכנתא ההכנסה שלכם בכלל מאפשרת יש מחשבון כושר החזר, ולבחינת מיחזור בהמשך — מיחזור משכנתא.

החישוב הוא הערכה לפי הנתונים שהזנתם. התנאים בפועל נקבעים בבנק לאחר בדיקת מסמכים ושמאות, ואינם מהווים ייעוץ פיננסי.

מכירים מישהו שזה יעזור לו? שתפו 👇

וואטסאפטלגרםפייסבוקלינקדאין

מצאתם טעות במחשבון? ספרו לנו ונתקן במהרה·הטמיעו את המחשבון באתרכם — חינם

שאלות נפוצות

כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל: דירה יחידה — לפחות 25% ממחיר הנכס, דירה חלופית (משפרי דיור) — 30%, דירה להשקעה — 50%.

מה זה תמהיל משכנתא?

חלוקת המשכנתא לכמה מסלולים במקביל (פריים, קבועה צמודה/לא-צמודה, משתנה) כדי לפזר סיכוני ריבית והצמדה. לכל מסלול סכום, ריבית ותקופה משלו.

האם המחשבון כולל הצמדה למדד?

לא — החישוב לכל מסלול הוא לפי הריבית הנומינלית שהוזנה. זו נקודה קריטית: מסלול צמוד מדד ייראה כאן זול יותר ממה שיעלה בפועל, כי הקרן עצמה גדלה עם המדד.

למה המסלול הצמוד נראה הכי זול?

כי הריבית הנקובה בו נמוכה — אבל היא לא כל הסיפור. בק"צ הקרן צמודה למדד, כלומר גם החוב וגם ההחזר גדלים עם האינפלציה. השוואה לפי הריבית הנקובה בלבד מטעה לטובתו.

כמה עולה להאריך את המשכנתא ל-30 שנה?

בהלוואה של 1,200,000 ₪ בריבית 4.9%, מעבר מ-15 ל-30 שנה מוריד את ההחזר מ-9,427 ₪ ל-6,369 ₪ — אבל מכפיל את הריבית מ-497,000 ₪ ל-1,093,000 ₪. כלומר 3,058 ₪ הקלה חודשית עולים כ-596,000 ₪.

יש מגבלה על אורך המשכנתא?

כן — הוראה 329 אוסרת על הבנק לאשר הלוואה לדיור לתקופה העולה על 30 שנה, ובשיעור החזר העולה על 50% מההכנסה.

מקורות רשמיים

הנתונים במחשבון מבוססים על הפרסומים הרשמיים של הגופים הבאים. לפני החלטה בעלת משמעות כספית — כדאי לאמת מולם:

איך המספרים בעמוד הזה נבדקים? שיטת העבודה

מדריכים שיעזרו לכם

נתוני החישובים שלך לעולם אינם נאספים. אנחנו משתמשים בעוגיות להפעלת האתר, לניתוח השימוש ולהתאמת תוכן ופרסום. המשך הגלישה באתר מהווה הסכמה לשימוש בעוגיות. תוכל/י לסרב בכל עת. מדיניות פרטיות