מחשבון מס רכישה 2026

מחיר הנכס

₪

סוג הרוכש

דירה יחידהדירה נוספת

מס רכישה

‏20,538 ‏₪

שיעור אפקטיבי 0.8%

פירוט לפי מדרגות

• 0% על ‏1,978,745 ‏₪‏0 ‏₪
• 3.5% על ‏368,295 ‏₪‏12,890 ‏₪
• 5% על ‏152,960 ‏₪‏7,648 ‏₪

החישוב מדורג, לא אחיד

מס רכישה לא מחושב כאחוז אחד על המחיר. המחיר נחתך למדרגות, וכל חלק ממוסה בשיעור שלו — בדיוק כמו מס הכנסה. לכן דירה ב-2.5 מיליון לא “נכנסת למדרגת 5%”: רק החלק העליון שלה ממוסה ב-5%, וכל מה שמתחת ממוסה פחות או בכלל לא.

ההבדל הגדול הוא בין רוכש דירה יחידה לרוכש דירה נוספת. לדירה יחידה יש מדרגת 0% משמעותית, ולכן שיעור המס האפקטיבי בעסקה טיפוסית נמוך מאחוז אחד. לדירה נוספת אין מדרגה פטורה בכלל — המיסוי מתחיל ב-8% מהשקל הראשון.

מדרגות 2026

דירה יחידה:

חלק המחיר (₪)	שיעור
עד 1,978,745	0%
1,978,745 – 2,347,040	3.5%
2,347,040 – 6,055,070	5%
6,055,070 – 20,183,565	8%
מעל 20,183,565	10%

דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעליו.

דוגמה מלאה: דירה יחידה ב-2.5 מיליון

חלק המחיר	שיעור	הסכום בחלק	מס
עד 1,978,745	0%	1,978,745	0
1,978,745 – 2,347,040	3.5%	368,295	12,890
2,347,040 – 2,500,000	5%	152,960	7,648
סה“כ		2,500,000	20,538

20,538 ₪ הם 0.82% מהמחיר — ולא 5%. זו הנקודה שהכי הרבה קונים מפספסים כשהם בונים תקציב.

שווה לראות כמה רגיש החישוב סביב תקרת הפטור: דירה ב-2,000,000 ₪ תשלם 744 ₪ בלבד, כי רק 21,255 ₪ ממחירה חורגים מהמדרגה הפטורה.

אותה דירה, שני סוגי רוכשים

מחיר הדירה	דירה יחידה	שיעור אפקטיבי	דירה נוספת
2,000,000	744	0.04%	160,000
2,500,000	20,538	0.82%	200,000
3,500,000	70,538	2.02%	280,000
5,000,000	145,538	2.91%	400,000

בדירה ב-3.5 מיליון ההפרש הוא 209,462 ₪, ובדירה ב-5 מיליון — 254,462 ₪. במילים אחרות, סטטוס הרוכש שווה כאן יותר מכל מיקוח על המחיר. לכן ההגדרה מה נחשב “דירה יחידה” — ובאיזה תאריך — היא הפרט המשפטי החשוב ביותר בעסקה, ולא עניין טכני.

הדוגמה הנפוצה היא דירה חלופית: קונים חדשה לפני שמכרו את הישנה. החוק מאפשר לשלם לפי מדרגות דירה יחידה ובלבד שהדירה הקודמת נמכרת בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה (18 חודשים לרכישות בין 01.06.2023 ל-31.05.2025). מי שלא עומד במועד — השומה מתוקנת לאחור לשיעורי דירה נוספת, עם ריבית והצמדה. זה בדיוק המקום שבו כדאי להיוועץ בעורך דין לפני החתימה.

שימו לב שבטור של דירה נוספת השיעור האפקטיבי הוא 8% מדויקים בכל השורות. זה לא צירוף מקרים: המדרגה הראשונה של רוכש דירה נוספת מכסה מחירים עד 6,055,070 ₪, ולכן כל עסקה שמתחת לסכום הזה ממוסה בשיעור אחיד. כאן החישוב פשוט — 8% מהמחיר, בלי מדרגות ובלי הפתעות.

איך זה זז כשהמחיר עולה

מעבר לתקרת הפטור, כל 100,000 ₪ נוספים במחיר מוסיפים 3,500 ₪ מס — ומעל 2,347,040 ₪ הם מוסיפים 5,000 ₪. זה מספר שימושי כשמתמקחים: תוספת של 50,000 ₪ למחיר בעסקה טיפוסית של דירה יחידה עולה עוד 2,500 ₪ במס, ולא יותר.

הקפיצה המשמעותית באמת מגיעה ב-6,055,070 ₪. דירה יחידה במחיר הזה נושאת מס של 198,292 ₪ — 3.27% מהמחיר — ומעליו השיעור השולי עולה ל-8%, כלומר בדיוק השיעור שרוכש דירה נוספת משלם מהשקל הראשון. בדירות יוקרה הפער בין שני סוגי הרוכשים הולך ומצטמצם.

מה החישוב הזה לא מכסה

המחשבון מיישם את המדרגות על המחיר שהזנתם, ותו לא. הוא לא מכיר הקלות שקיימות בחוק לאוכלוסיות מסוימות — בהן עולים חדשים ונכים — שלהן שיעורים מיוחדים משלהן. הוא גם לא בודק בעלות חלקית בדירה אחרת, שיכולה להוציא אותך מהגדרת “דירה יחידה” גם אם אתה מרגיש שאתה קונה ראשונה. בקנייה מקבלן שימו לב שהמחיר כולל מע“מ, והמס מחושב על המחיר המלא.

ומעל הכול: מס רכישה הוא רק אחת מההוצאות הנלוות. את התמונה השלמה — עו“ד, תיווך, שמאות ופתיחת תיק — אוספים במחשבון עלויות רכישת דירה, ואת גובה ההלוואה שהעסקה תדרוש במחשבון משכנתא. אם אתם מוכרים דירה במקביל, החישוב הרלוונטי בצד המכירה הוא מס שבח.

המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי המדד, ושיעורי הדירה הנוספת שונו בעבר בהחלטות מדיניות — אין לראות בערכים כאן קבועים. לפני קבלת החלטה אמתו את המדרגות מול רשות המסים, ואת סטטוס הרוכש שלכם מול עורך דין.