משכנתא ראשונה: המדריך המעשי — הון עצמי, כושר החזר ותמהיל
כמה הון עצמי באמת צריך, כמה משכנתא הבנק ייתן לפי ההכנסה, ואיך בונים תמהיל מסלולים — עם המספרים של 2026.
פורסם: 9 ביולי 2026
לפני שרצים לחפש דירה, שווה לענות על שלוש שאלות במספרים: כמה הון עצמי יש לנו, כמה החזר חודשי נוכל לעמוד בו, ומה זה אומר על תקציב הדירה. הנה הדרך המסודרת.
שלב 1: הון עצמי — כללי בנק ישראל
בנק ישראל מגביל את אחוז המימון (LTV) לפי סוג הרוכש:
| סוג הרוכש | מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה ראשונה (יחידה) | 75% | 25% |
| משפרי דיור | 70% | 30% |
| משקיעים (דירה נוספת) | 50% | 50% |
על דירה של 2,000,000 ₪, רוכשי דירה ראשונה צריכים לפחות 500,000 ₪ הון עצמי. ואל תשכחו את העלויות הנלוות שלא נכנסות למימון: מס רכישה (לדירה יחידה יש מדרגה פטורה עד כ-1.98 מיליון ₪), עו“ד (כ-0.5%), תיווך אם יש (כ-2%), שמאות, והוצאות מעבר — תקצבו עוד 2%–4% ממחיר הדירה.
שלב 2: כושר החזר — כמה הבנק ייתן
הכלל הרגולטורי: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה, אבל בפועל הבנקים מאשרים לרוב 30%–40%. משק בית עם הכנסה נטו של 20,000 ₪ יכול לעמוד בהחזר של כ-7,000 ₪ — שמתורגם (בריבית 5% ל-25 שנה) למשכנתא של כ-1.2 מיליון ₪. מחשבון כושר ההחזר עושה את התרגום הזה לכל שילוב של הכנסה, ריבית ותקופה.
נקודה חשובה: תקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי אבל מגדילה דרמטית את סך הריבית. אותה משכנתא של 1.2 מיליון ב-5%: ל-20 שנה ההחזר 7,919 ₪ וסך הריבית 700,673 ₪; ל-30 שנה ההחזר יורד ל-6,442 ₪ — וסך הריבית קופץ ל-1,119,069 ₪. ההקלה של 1,477 ₪ בחודש עולה 418,396 ₪.
שלב 3: תמהיל — לא לשים הכל על מסלול אחד
משכנתא ישראלית טיפוסית מפוצלת ל-2–4 מסלולים, כי לכל מסלול סיכון אחר:
- פריים — זול וגמיש לפירעון מוקדם, אבל עולה כשריבית בנק ישראל עולה.
- קבועה לא-צמודה — ההחזר קבוע לחלוטין; שקט נפשי שעולה בריבית התחלתית גבוהה יותר.
- קבועה צמודה למדד — מתחילה זול, אבל הקרן תופחת עם האינפלציה.
- משתנה כל 5 שנים — באמצע הדרך.
הפיזור מגן: אם הריבית קופצת, רק חלק מההחזר מתייקר. מחשבון המשכנתא נותן לבנות תמהיל של עד 4 מסלולים ולראות את ההחזר הכולל ואת סך הריבית של כל הרכב.
טעויות שכדאי להימנע מהן
- למקסם את התקציב — השאירו מרווח נשימה; ריבית פריים יכולה לעלות וההחזר איתה.
- להשוות רק החזר חודשי — השוו גם סך ריבית. החזר נמוך ל-30 שנה הוא לרוב היקר ביותר.
- לשכוח את מס הרכישה — מעל המדרגה הפטורה זה עשרות אלפי שקלים שצריכים להיות בהון העצמי.
- לקחת את התמהיל שהבנק מציע בלי משא ומתן — קבלו הצעות מ-2–3 בנקים; ההבדלים מצטברים לעשרות אלפי שקלים.
כל המספרים כאן הם להמחשה ותכנון ראשוני — התנאים הסופיים נקבעים מול הבנק. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות עצמאי לפני חתימה.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך על דירה של 2 מיליון?
500,000 ₪ לפחות — בנק ישראל מגביל את המימון לדירה יחידה ל-75%. אבל זה רק המינימום למשכנתא: מס רכישה, עו"ד (כ-0.5%), תיווך (כ-2%), שמאות והוצאות מעבר אינם ממומנים, ולכן צריך עוד 2%–4% ממחיר הדירה במזומן. בפועל מדובר בכ-540,000–580,000 ₪.
כמה משכנתא ההכנסה שלי מאפשרת?
כלל אצבע מדויק: ב-5% ל-25 שנה, כל 1,000 ₪ של החזר חודשי שווים 171,060 ₪ של משכנתא. משק בית עם 20,000 ₪ נטו ביחס החזר של 35% מגיע להחזר של 7,000 ₪ — כלומר 1,197,420 ₪. מחשבון כושר ההחזר עושה את זה לכל שילוב.
יש לי הלוואת רכב — כמה זה מוריד לי?
הרבה יותר משנדמה. החזר קיים של 1,500 ₪ בחודש מקטין את המשכנתא באותה דוגמה מ-1,197,420 ל-940,830 ₪ — 256,590 ₪ פחות כוח קנייה. זו הסיבה שסגירת הלוואה קטנה לפני בקשת משכנתא היא לרוב המהלך המשתלם ביותר שאפשר לעשות.
20 שנה או 30 שנה?
על 1.2 מיליון ב-5%: ל-20 שנה ההחזר 7,919 ₪ וסך הריבית 700,673 ₪; ל-30 שנה ההחזר 6,442 ₪ — וסך הריבית 1,119,069 ₪. 1,477 ₪ הקלה בחודש עולים 418,396 ₪. התקופה הנכונה היא הקצרה ביותר שהתזרים באמת עומד בה.
למה לפצל את המשכנתא לכמה מסלולים?
כי לכל מסלול סיכון אחר, והפיצול מונע שכל המשכנתא תיפגע מאותו אירוע. פריים חשוף להחלטות בנק ישראל, קבועה צמודה חשופה לאינפלציה, קבועה לא-צמודה יקרה יותר אבל ודאית. הפיזור לא מוזיל בהכרח — הוא מקטין את הנזק בתרחיש הרע. את ההרכב בונים במחשבון המשכנתא.
מה הכי שוכחים לתקצב?
מס רכישה. לדירה יחידה יש מדרגה פטורה, אבל מעליה זה עשרות אלפי שקלים שחייבים להיות בהון העצמי — לא במשכנתא. חשבו אותו מראש במחשבון מס הרכישה, לפני שסוגרים על מחיר דירה.