מחשבון שכירות מול קנייה
לקנות דירה או להמשיך לשכור ולהשקיע את ההון? השוואת השווי הנקי בשני המסלולים לאורך שנים — עם ההנחות בשליטתכם.
עודכן לאחרונה: 2 באוגוסט 2026
מס רכישה, עו״ד, תיווך
הנחות התרחיש (כאן ההכרעה האמיתית)
מה השוכר עושה עם ההון והחיסכון החודשי
תחזוקה, ביטוח מבנה — מה ששוכר לא משלם
המודל: לשניים אותו הון התחלתי ואותה הוצאה חודשית — הרוכש בדירה ובמשכנתא, השוכר בשכ״ד ובהשקעת ההפרש. התוצאה רגישה מאוד להנחות (נסו כמה תרחישים!) ואינה כוללת מס שבח/רווח הון, וגם לא ערך שקט נפשי — לכאן או לכאן.
הוויכוח הלאומי, בלי סיסמאות
“שכירות זה לזרוק כסף לפח” מול “הדירות יקרות מדי, עדיף להשקיע” — שני הצדדים צודקים בתרחישים מסוימים וטועים באחרים. ההשוואה ההוגנת היחידה היא שווי נקי מול שווי נקי בסוף התקופה:
- הרוכש מסיים עם דירה (בשוויה העתידי) פחות יתרת המשכנתא.
- השוכר מסיים עם תיק השקעות: ההון שלא נכנס לדירה + כל ההפרשים החודשיים שהושקעו, בתשואה שבחרתם.
העסקה שנשווה
דירה ב-2,000,000 ₪, הון עצמי 500,000 ₪ ומשכנתא של 1,500,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.9%. שיעור המימון יוצא 75% — בדיוק התקרה שמתירה הוראת ניהול בנקאי תקין 329 לדירה יחידה, והתקופה מתחת לתקרת 30 השנה. ההחזר: 8,682 ₪ בחודש. (ההוראה אוסרת גם יחס החזר מעל 50% מההכנסה, ולכן העסקה הזו דורשת הכנסה של לפחות 17,364 ₪ נטו.)
עלויות הרכישה החד-פעמיות מסתכמות ב-38,144 ₪: מס רכישה 744 ₪ בלבד (דירה יחידה כמעט פטורה בטווח הזה), עו“ד 11,800 ₪, תיווך 23,600 ₪, שמאות 1,500 ₪ ועמלות בנק 500 ₪.
מולה: שכירות של 5,500 ₪ לדירה שקולה, עולה 2.5% בשנה. השוכר מתחיל עם אותם 538,144 ₪ שהרוכש שם בדירה, ומשקיע כל חודש את ההפרש בתשואה של 6%. הרוכש משלם עוד 800 ₪ בחודש על ועד, ביטוח ותחזוקה.
| אופק | שווי נקי — רוכש | שווי נקי — שוכר | היתרון לקנייה |
|---|---|---|---|
| 5 שנים | 991,975 ₪ | 973,868 ₪ | 18,107 ₪ |
| 10 שנים | 1,582,723 ₪ | 1,503,727 ₪ | 78,996 ₪ |
| 15 שנה | 2,293,630 ₪ | 2,152,564 ₪ | 141,066 ₪ |
| 20 שנה | 3,151,055 ₪ | 2,952,706 ₪ | 198,349 ₪ |
| 25 שנה | 4,187,556 ₪ | 3,946,372 ₪ | 241,184 ₪ |
⚠️ הטבלה למעלה כמעט חסרת משמעות
כי כולה נשענת על הנחה אחת שאיש אינו יודע: 3% עליית ערך בשנה. הנה מה שקורה כשמזיזים רק אותה, על אותו אופק של 20 שנה:
| עליית ערך שנתית | שווי נקי — רוכש | היתרון לקנייה |
|---|---|---|
| 0% | 1,538,833 ₪ | מינוס 1,413,873 ₪ |
| 2% | 2,510,728 ₪ | מינוס 441,978 ₪ |
| 3% | 3,151,055 ₪ | 198,349 ₪ |
| 4% | 3,921,079 ₪ | 968,373 ₪ |
| 5% | 4,845,428 ₪ | 1,892,722 ₪ |
השוכר מסיים בכל השורות עם אותם 2,952,706 ₪ — הוא לא מושפע משוק הדיור. נקודת האיזון היא 2.71% עליית ערך בשנה. נקודה אחת של הפרש מזיזה את התוצאה בכשלושה רבעי מיליון שקל.
זו התשובה הכנה לשאלה “מה עדיף”: אתם לא מחליטים בין שכירות לקנייה, אתם מהמרים על קצב עליית מחירי הדיור. מי שאומר לכם שיש תשובה חד-משמעית, פשוט מניח בשקט הנחה על העתיד.
הצד השני של אותו מטבע: המשמעת של השוכר
אותה עסקה, אותן 20 שנה, עליית ערך 3% — והפעם משנים רק את התשואה שהשוכר משיג:
| תשואה אלטרנטיבית | שווי נקי — שוכר | היתרון לקנייה |
|---|---|---|
| 0% (הכסף בעו“ש) | 1,108,568 ₪ | 2,042,488 ₪ |
| 3% | 1,804,479 ₪ | 1,346,577 ₪ |
| 6% | 2,952,706 ₪ | 198,349 ₪ |
| 8% | 4,103,118 ₪ | מינוס 952,063 ₪ |
מסקנה שלא נעים להודות בה: הרכישה היא בין השאר מנגנון חיסכון כפוי. שוכר שההפרש “נעלם” לו בעו“ש מפסיד יותר משני מיליון שקל מול הרוכש — לא בגלל שוק הדיור, אלא בגלל שהוא לא חסך. אם אתם יודעים על עצמכם שזה המצב, זה שיקול לגיטימי לחלוטין לטובת קנייה.
מה החישוב הזה לא מכסה
- מיסוי במימוש — מס שבח לרוכש (בכפוף לפטורים), מס רווח הון על תיק השוכר. שניהם מקטינים את השווי הנקי, לא באותו שיעור.
- עלויות מכירה עתידיות — תיווך ועו“ד בצד השני של העסקה, שמוחקים לגמרי יתרון של 18,107 ₪ בשנה החמישית.
- סיכונים שאינם מספריים — פינוי לשוכר, גמישות מעבר לרוכש, שיפוצים בלתי צפויים.
- תרחיש ריבית משתנה — ההחזר כאן קבוע; חלק פריים בתמהיל ישנה אותו. ראו תרחישי פריים.
משלימים את התמונה: כושר החזר לבדוק שההחזר בכלל אפשרי, עלויות הרכישה למספר המדויק של צד הקנייה, מחשבון המשכנתא לתמהיל, ותשואת דירה להשקעה אם השאלה היא בכלל על נכס שלישי.
מצאתם טעות במחשבון? ספרו לנו ונתקן במהרה·הטמיעו את המחשבון באתרכם — חינם
שאלות נפוצות
אז מה עדיף — לשכור או לקנות?
התוצאה נקבעת כמעט לגמרי על ידי מספר אחד: קצב עליית ערך הדירה מול התשואה האלטרנטיבית. בדוגמה שבעמוד, נקודת האיזון ל-20 שנה היא עליית ערך של 2.71% בשנה — מעליה הקנייה מנצחת, מתחתיה השכירות.
כמה רגישה התוצאה להנחת עליית הערך?
מאוד. באותה עסקה ל-20 שנה: בעליית ערך של 2% הקנייה מפסידה 441,978 ₪, ב-3% היא מרוויחה 198,349 ₪, וב-4% היא מרוויחה 968,373 ₪. שינוי של נקודה אחת מזיז את התוצאה בכשלושה רבעי מיליון שקל.
המחשבון מוטה לאחד הצדדים?
המודל סימטרי בכוונה: לשני הצדדים אותו הון התחלתי ואותה הוצאה חודשית כוללת. השוכר משקיע את מה שהרוכש שם בדירה. ההטיה היחידה היא בהנחות שאתם מזינים.
מה קורה אם השוכר לא באמת משקיע?
הקנייה מנצחת בענק. באותה דוגמה ל-20 שנה, שוכר עם תשואה 0% מסיים עם 1,108,568 ₪ מול 3,151,055 ₪ לרוכש. הרכישה היא בין השאר מנגנון חיסכון כפוי — וזה יתרון אמיתי למי שיודע שלא יחסוך אחרת.
מאיזו שנה הקנייה מתחילה להשתלם?
בתרחיש הבסיס שבעמוד — עליית ערך 3% ותשואה אלטרנטיבית 6% — הרוכש עוקף את השוכר כבר בשנה הרביעית, אבל היתרון בשנה החמישית הוא רק 18,107 ₪. פער כזה נמחק בעלויות מכירה, ולכן לטווח קצר ההשוואה חסרת משמעות.
מה לא נכלל בהשוואה?
מס שבח או מס רווח הון במימוש, עלויות מכירה עתידיות, סיכון פינוי לשוכר, גמישות מעבר, וערך רגשי של בעלות. אלה שיקולים אמיתיים — פשוט לא מספריים.
מקורות רשמיים
הנתונים במחשבון מבוססים על הפרסומים הרשמיים של הגופים הבאים. לפני החלטה בעלת משמעות כספית — כדאי לאמת מולם:
איך המספרים בעמוד הזה נבדקים? שיטת העבודה