מחשבון עלויות רכישת דירה
כמה עולה לקנות דירה מעבר למחיר? מס רכישה, עו"ד, תיווך, שמאות ועמלות בנק — כל העלויות הנלוות בפירוט אחד, כדי שתדעו כמה הון עצמי באמת צריך.
עודכן לאחרונה: 31 ביולי 2026
מקובל 0.5%-1% + מע״מ
מקובל 2% + מע״מ; 0 אם בלי
פתיחת תיק, רישומים
- מס רכישה7,744 ₪
- עו״ד (כולל מע״מ)12,980 ₪
- תיווך (כולל מע״מ)51,920 ₪
- שמאות2,000 ₪
- עמלות בנק2,500 ₪
- הובלה ושונות15,000 ₪
מס הרכישה מחושב לפי מדרגות 2026 הרשמיות — לפירוט מלא ראו את מחשבון מס הרכישה. התקציב הנכון להון עצמי = מקדמה + כל הסכום שכאן.
המחיר על השלט הוא לא המחיר
משפחה שקונה דירה ב-2.2 מיליון ומגלה חודש לפני החתימה שחסרים לה 80,000 ₪ — זה תרחיש שחוזר על עצמו, כי מתכננים הון עצמי מול מחיר הדירה ושוכחים את הסביבה שלו.
הנה איך זה נראה במספרים, בהנחות טיפוסיות (עו“ד 0.5%, תיווך 2%, שמאות 2,500 ₪, עמלת בנק 1,500 ₪, ועוד 15,000 ₪ הובלה ותיקונים):
| הסעיף | דירה יחידה 2M | דירה יחידה 2.5M | דירה נוספת 2M |
|---|---|---|---|
| מס רכישה | 744 ₪ | 20,538 ₪ | 160,000 ₪ |
| עו“ד | 11,800 ₪ | 14,750 ₪ | 11,800 ₪ |
| תיווך | 47,200 ₪ | 59,000 ₪ | 47,200 ₪ |
| שמאות | 2,500 ₪ | 2,500 ₪ | 2,500 ₪ |
| עמלת בנק | 1,500 ₪ | 1,500 ₪ | 1,500 ₪ |
| הובלה ותיקונים | 15,000 ₪ | 15,000 ₪ | 15,000 ₪ |
| סה“כ | 78,744 ₪ | 113,288 ₪ | 238,000 ₪ |
| כאחוז מהמחיר | 3.9% | 4.5% | 11.9% |
שתי מסקנות שקופצות מהטבלה
1. סטטוס הרוכש שולט בכל. אותה דירה בדיוק, אותן הוצאות — 78,744 ₪ מול 238,000 ₪. ההפרש, 159,256 ₪, הוא כמעט כולו מס רכישה. מי שקונה דירה נוספת משלם על העלויות הנלוות פי שלושה, ולא בגלל שהוא קנה משהו אחר.
2. התיווך הוא הסעיף השני בגודלו. בדירה יחידה של 2 מיליון, התיווך (47,200 ₪) גדול פי 63 ממס הרכישה (744 ₪). בקנייה מקבלן או בעסקה ישירה הוא נעלם לחלוטין — וזה משנה את התקציב יותר מכל מיקוח על מחיר הדירה.
הכלל שמפיל עסקאות
את העלויות הנלוות אי אפשר לממן מהמשכנתא. הבנק מממן אחוז ממחיר הנכס, לפי הוראה 329, והשאר — כולל כל מה שבטבלה — חייב להיות מזומן ביום החתימה.
המשמעות המעשית: מי שיש לו 500,000 ₪ הון עצמי לדירה של 2 מיליון אינו במצב של 25%. אחרי כ-79,000 ₪ עלויות נלוות נשארו לו כ-421,000 ₪ להון עצמי — כלומר 21%, מתחת למינימום. זה בדיוק הרגע שבו עסקאות נתקעות.
התכנון הנכון: קודם להפחית את העלויות הנלוות מההון העצמי, ורק אז לבדוק כמה דירה אפשר לקנות.
מה הסעיפים באמת כוללים
- מס רכישה — ההוצאה שהכי משתנה. מדורג, ותלוי לחלוטין בסטטוס הרוכש. ראו מחשבון מס רכישה.
- עו“ד — 0.5%–1% + מע”מ. ברכישה מקבלן משלמים גם השתתפות בשכ“ט עו”ד הקבלן, סכום שמוגבל בחוק.
- תיווך — 2% + מע“מ הוא הסטנדרט ביד שנייה. ניתן למיקוח.
- סביב המשכנתא — שמאות, פתיחת תיק ורישומים. עמלת פתיחת תיק ניתנת למיקוח ולעיתים לביטול — שווה לבקש.
- הקטנים שמצטברים — הובלה, צביעה, תיקונים, מזגן שמת בכניסה.
מה לא בחישוב
ביטוח מבנה וחיים (עלות חודשית שוטפת, לא חד-פעמית), ארנונה ודמי ועד, ריהוט, ושיפוץ — שמשתנה מדי בין עסקאות מכדי להיות בטבלה.
את המקדמה בודקים מול מגבלות ההון העצמי, ואת ההחזר החודשי במחשבון כושר ההחזר. אם אתם מוכרים דירה במקביל, בדקו גם מס שבח.
החישוב הוא הערכה לפי האחוזים שהזנתם. שכ“ט עו”ד, תיווך ועמלות משתנים בין עסקאות וניתנים למשא ומתן.
מצאתם טעות במחשבון? ספרו לנו ונתקן במהרה·הטמיעו את המחשבון באתרכם — חינם
שאלות נפוצות
כמה להוסיף למחיר הדירה בשביל תקציב אמיתי?
בדירה יחידה כ-4% מעל המחיר; בדירה נוספת זה קופץ לכ-12%, כי מס הרכישה לבדו הוא 8% מהשקל הראשון. ההפרש בין שני המקרים על דירה של 2 מיליון הוא כ-159,000 ₪.
כמה עולה עורך דין לקניית דירה?
מקובל 0.5%-1% ממחיר הדירה + מע"מ (עם מינימום). ברכישה מקבלן שימו לב שאתם משלמים גם השתתפות בשכ"ט עו"ד הקבלן — עלות נוספת שמוגבלת בחוק.
אילו עלויות יש כשלוקחים משכנתא?
שמאות (1,500-3,000 ₪ בדירה טיפוסית), עמלת פתיחת תיק (לרוב כמה מאות עד אלפי שקלים — מתמקחים!), ורישומים (הערת אזהרה, שעבוד). ביטוחי המשכנתא הם עלות חודשית שוטפת.
אפשר לממן את העלויות הנלוות מהמשכנתא?
לא. הבנק מממן אחוז ממחיר הנכס בלבד, והעלויות הנלוות דורשות מזומן ביום החתימה. זו הסיבה המרכזית שעסקאות נתקעות ברגע האחרון.
למה התיווך הוא הסעיף השני בגודלו?
כי 2% + מע"מ על דירה של 2 מיליון הם 47,200 ₪. בקנייה מקבלן או בעסקה ישירה הסעיף הזה נעלם לגמרי — וזה לבדו משנה את התקציב יותר מכל מיקוח על המחיר.
מה עוד לא נכנס לחישוב?
ביטוח מבנה וחיים (עלות חודשית), דמי ועד בית, ארנונה, וריהוט. גם שיפוץ אינו כאן — הוא משתנה מדי בין עסקאות.
מקורות רשמיים
הנתונים במחשבון מבוססים על הפרסומים הרשמיים של הגופים הבאים. לפני החלטה בעלת משמעות כספית — כדאי לאמת מולם:
איך המספרים בעמוד הזה נבדקים? שיטת העבודה
מדריכים שיעזרו לכם
עלויות נלוות לרכישת דירה: כל מה שמעבר למחיר
מחיר הדירה הוא לא כל הסיפור. מס רכישה, עו"ד, תיווך, שמאות ומעבר — עשרות אלפי שקלים שצריך לתכנן מראש כדי לא להיתפס בלי הון עצמי.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא? המספרים המדויקים
בנק ישראל קובע כמה מותר ללוות לפי סוג הרוכש. דירה יחידה, משפרי דיור או משקיע — כמה הון עצמי תצטרכו, ומה נחשב הון עצמי.