מחשבון מס שבח 2026
הערכת מס שבח במכירת דירה — כולל פטור דירה יחידה, הוצאות מוכרות והנטו מהמכירה.
עודכן לאחרונה: 31 ביולי 2026
פטור ממס שבח עד תקרת מחיר המכירה.
- השבח (הרווח)
- 700,000 ₪
- החלק החייב במס
- 0 ₪
- נטו מהמכירה
- 2,200,000 ₪
⚠ הערכה מפושטת. החישוב הרשמי כולל התאמה למדד (שבח ריאלי), פחת, פריסת מס ותנאי פטור מפורטים — התייעצו עם עו״ד מקרקעין או יועץ מס לפני מכירה.
איך עובד מס שבח
השבח הוא הרווח ממכירת הנכס: מחיר המכירה, פחות מחיר הרכישה, פחות ההוצאות המוכרות. על השבח משולם מס בשיעור 25%.
| קנייה | מכירה | הוצאות | השבח | המס |
|---|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 2,200,000 ₪ | — | 700,000 ₪ | 175,000 ₪ |
| 1,500,000 ₪ | 2,200,000 ₪ | 150,000 ₪ | 550,000 ₪ | 137,500 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 3,000,000 ₪ | 200,000 ₪ | 800,000 ₪ | 200,000 ₪ |
| 1,000,000 ₪ | 2,500,000 ₪ | 250,000 ₪ | 1,250,000 ₪ | 312,500 ₪ |
שתי השורות הראשונות הן אותה עסקה בדיוק — ההבדל היחיד הוא שבשנייה נוכו הוצאות מוכרות של 150,000 ₪. זה חסך 37,500 ₪ מס.
ההוצאות המוכרות — הכלי שהכי מבוזבז
הכלל פשוט: כל 100,000 ₪ של הוצאה מוכרת חוסכים 25,000 ₪ מס. הוצאה שלא תיעדתם היא רבע ממנה שנתתם במתנה.
מה נכנס לרשימה:
- שיפוצים והשבחות שביצעתם בנכס
- שכר טרחת עורך דין — גם ברכישה וגם במכירה
- דמי תיווך בשתי העסקאות
- מס הרכישה ששילמתם כשקניתם
- אגרות, שמאות ומדידות
הבעיה המעשית: רוב האנשים קונים דירה, משפצים אותה, ומגלים 15 שנה אחר כך שאין להם קבלות. הקבלות של השיפוץ שווה לשמור מהיום שקנית, לא מהיום שהחלטת למכור.
פטור דירה יחידה — והמדרון שמעל התקרה
מוכר דירת מגורים יחידה פטור ממס שבח עד תקרת מחיר מכירה של 5,008,000 ₪ (מוקפאת עד 2027), בכפוף לתנאים — בהם בעלות בדירה 18 חודשים לפחות והיעדר דירה נוספת.
| קנייה | מכירה | השבח | חייב במס | המס |
|---|---|---|---|---|
| 2,000,000 ₪ | 3,000,000 ₪ | 800,000 ₪ | 0 | 0 |
| 3,000,000 ₪ | 5,000,000 ₪ | 1,700,000 ₪ | 0 | 0 |
| 3,000,000 ₪ | 6,000,000 ₪ | 2,700,000 ₪ | 446,400 ₪ | 111,600 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 7,000,000 ₪ | 2,600,000 ₪ | 739,886 ₪ | 184,971 ₪ |
שימו לב לשורה השנייה: שבח של 1.7 מיליון שקל — אפס מס. זו לא פרצה אלא לב ההסדר: מכירת בית המגורים היחיד אינה אירוע מס.
והנקודה החשובה בשורה השלישית — חציית התקרה אינה שוללת את הפטור. הוא הופך ליחסי: רק החלק היחסי של השבח שמעל התקרה חייב. בדירה שנמכרה ב-6 מיליון, המס הוא 111,600 ₪ במקום 675,000 ₪ שהיו משולמים בלי פטור כלל. פי שישה הבדל.
למה המספר כאן גבוה מהאמת
זו נקודה שחשוב שתדעו לפני שתסתמכו על התוצאה: המס חל רק על השבח הריאלי — הרווח שמעבר לעליית מדד המחירים לצרכן. החלק ברווח שמקורו באינפלציה בלבד מטופל בנפרד ובשיעור מופחת.
המחשבון הזה אינו מבצע את ההתאמה למדד, ולכן בנכס שהוחזק שנים רבות הוא ייתן מספר גבוה מהחבות האמיתית. ככל שתקופת ההחזקה ארוכה יותר — כך הפער גדול יותר.
דברים נוספים שהחישוב אינו מכסה: ניכוי פחת (רלוונטי לנכס שהושכר), אפשרות פריסת השבח על עד ארבע שנות מס, פטורים מיוחדים (ירושה, מתנה, פינוי-בינוי), ומכירת דירה שהתקבלה בירושה — שכפופה לכללים נפרדים לגמרי.
לפני שמוכרים
מס שבח הוא רק צד אחד. בצד הקנייה של העסקה הבאה יש מס רכישה, ולצדם הוצאות נלוות שדורשות מזומן. אם אתם קונים לפני שמכרתם, שימו לב לחלון של 24 חודשים למכירת הדירה הקודמת כדי להישאר במדרגות דירה יחידה — פירוט במחשבון מס הרכישה.
החישוב הוא הערכה גסה ואינו כולל התאמה למדד, פחת או פריסה. מס שבח הוא אחד התחומים המורכבים במיסוי הישראלי — אל תמכרו נכס בלי ייעוץ מקצועי פרטני.
מצאתם טעות במחשבון? ספרו לנו ונתקן במהרה·הטמיעו את המחשבון באתרכם — חינם
שאלות נפוצות
מהו מס שבח?
מס על הרווח (השבח) ממכירת נכס מקרקעין — ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי הוצאות מוכרות. השיעור על השבח הריאלי הוא 25%.
מתי יש פטור ממס שבח?
מוכר דירת מגורים יחידה זכאי לפטור עד תקרת מחיר מכירה של 5,008,000 ₪ (מוקפאת עד 2027), בכפוף לתנאים — בהם בעלות בדירה 18 חודשים לפחות והיעדר דירה נוספת.
אילו הוצאות מוכרות לניכוי?
בין היתר: שיפוצים והשבחות, שכר טרחת עו״ד ותיווך ברכישה ובמכירה, מס רכישה ששולם, ואגרות. שמרו קבלות — כל 100,000 ₪ הוצאה מוכרת חוסכים 25,000 ₪ מס.
מכרתי דירה יחידה ב-4 מיליון — אשלם מס?
לא. כל עוד מחיר המכירה נמוך מ-5,008,000 ₪ והתנאים מתקיימים, הפטור מכסה את מלוא השבח — גם אם הרווח היה מיליון ומעלה.
מה קורה כשמוכרים דירה יחידה מעל התקרה?
הפטור אינו נשלל, אלא נעשה יחסי: רק החלק היחסי של השבח שמעל התקרה חייב במס. בדירה שנקנתה ב-3 מיליון ונמכרה ב-6 מיליון, החלק החייב הוא כ-446,000 ₪ מתוך שבח של 2.7 מיליון — מס של כ-111,600 ₪ במקום 675,000 ₪.
האם המס חל על כל הרווח או רק על החלק הריאלי?
רק על השבח הריאלי — כלומר הרווח מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן. חלק מהרווח שמקורו באינפלציה בלבד פטור או ממוסה בשיעור נמוך. המחשבון אינו מבצע את ההתאמה למדד, ולכן הוא נוטה להערכת יתר.
מקורות רשמיים
הנתונים במחשבון מבוססים על הפרסומים הרשמיים של הגופים הבאים. לפני החלטה בעלת משמעות כספית — כדאי לאמת מולם:
איך המספרים בעמוד הזה נבדקים? שיטת העבודה
מדריכים שיעזרו לכם
מס שבח: מתי משלמים במכירת דירה, וכמה
מוכרים דירה ברווח? ייתכן שתשלמו מס שבח על העלייה בערך. מתי יש פטור (דירה יחידה), איך מחושב השבח, ומה ההוצאות שמקטינות אותו.
מס רכישה לדירה ראשונה 2026: המדרגות, הפטור, וכמה תשלמו בפועל
עד איזה מחיר דירה ראשונה פטורה ממס רכישה, כמה משלמים על 2, 3 או 4 מיליון — ולמה למשקיעים זה פי 10. עם דוגמאות מחושבות.