מס רכישה לדירה ראשונה 2026: המדרגות, הפטור, וכמה תשלמו בפועל
עד איזה מחיר דירה ראשונה פטורה ממס רכישה, כמה משלמים על 2, 3 או 4 מיליון — ולמה למשקיעים זה פי 10. עם דוגמאות מחושבות.
פורסם: 12 ביולי 2026
קונים דירה ראשונה? יש חדשות טובות: מדינת ישראל נותנת לכם הנחת ענק במס הרכישה — עד כדי פטור מלא. אבל צריך לדעת איפה עוברים הקווים, כי מעל המדרגה הפטורה המס מטפס מהר.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (2026)
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% — פטור |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל | 10% |
החישוב מדורג — כל שקל ממוסה לפי המדרגה שלו בלבד. דירה של 2.5 מיליון לא ממוסה כולה ב-5%: רק החלק שמעל 2.35 מיליון.
כמה תשלמו בפועל — דוגמאות מחושבות
| מחיר הדירה | מס רכישה (דירה יחידה) |
|---|---|
| 1,800,000 ₪ | 0 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | כ-744 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | כ-20,538 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | כ-45,538 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | כ-95,538 ₪ |
שימו לב לקפיצה: בין 2 ל-3 מיליון המס גדל פי 61 — מ-744 ₪ ל-45,538 ₪. את המספר המדויק לדירה שלכם — במחשבון מס הרכישה.
מי נחשב “דירה יחידה”?
בגדול: תושב ישראל שזו דירתו היחידה. גם משפרי דיור נהנים מהמדרגות המוטבות — בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק. מי שמחזיק דירה נוספת (גם בירושה, בחלק מהמקרים) עלול לאבד את ההטבה — כאן שווה ייעוץ לפני חתימה.
ולמשקיעים? עולם אחר
דירה נוספת ממוסה מהשקל הראשון: 8% עד כ-6 מיליון ו-10% מעל. אותה דירה של 2.5 מיליון: משקיע ישלם 200,000 ₪ — כמעט פי 10 מרוכש דירה יחידה. זו בדיוק מדיניות — להעדיף רוכשי דירה ראשונה.
אל תשכחו לתקצב
מס הרכישה משולם תוך 60 יום מהחתימה, והוא לא נכלל במשכנתא — הוא יוצא מההון העצמי. דירה של 2.5 מיליון לזוג צעיר: 625,000 ₪ הון עצמי מינימלי + כ-20,500 מס רכישה + עו“ד ותיווך. בדקו את התמונה המלאה במחשבון כושר ההחזר ובמחשבון המשכנתא.
המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי המדד (הערכים כאן — 2026). מקרים מיוחדים — עולים, נכים, מתנות בין קרובים — נהנים מהקלות נוספות; בדקו מול רשות המסים או עו“ד מקרקעין.
שאלות נפוצות
עד איזה מחיר דירה ראשונה פטורה ממס רכישה?
1,978,745 ₪. עד הסכום הזה מס הרכישה על דירה יחידה הוא אפס. מעליו מתחילה מדרגה של 3.5%, ולכן דירה ב-2,000,000 ₪ ממוסה ב-744 ₪ בלבד — 3.5% על ההפרש הקטן, לא על כל המחיר.
כמה מס רכישה על דירה של 2.5 מיליון?
20,538 ₪ לרוכש דירה יחידה — ו-200,000 ₪ למשקיע. כמעט פי עשרה, על אותה דירה בדיוק. ההפרש נובע מכך שדירה נוספת ממוסה ב-8% מהשקל הראשון, בלי מדרגת פטור כלל.
המס מחושב על כל המחיר או רק על החלק שמעל המדרגה?
רק על החלק שבתוך כל מדרגה. דירה של 2.5 מיליון אינה ממוסה כולה ב-5% — החלק עד 1,978,745 ₪ פטור, החלק הבא ממוסה ב-3.5%, ורק היתרה ב-5%. זו הטעות שגורמת לאנשים להעריך את המס בעשרות אלפי שקלים יותר מהאמת.
משפרי דיור מקבלים את המדרגות המוטבות?
כן — בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שקבועה בחוק. זו נקודה קריטית בתזמון: מי שלא עומד במועד עלול לאבד את ההטבה בדיעבד ולשלם כמשקיע. גם החזקת דירה נוספת, לרבות בירושה בחלק מהמקרים, עלולה לשלול אותה.
מתי משלמים את מס הרכישה?
תוך 60 יום מהחתימה, והוא אינו ממומן במשכנתא — הוא יוצא מההון העצמי. זו אחת ההפתעות התזרימיות הנפוצות: זוג שקנה ב-2.5 מיליון צריך 625,000 ₪ הון עצמי ועוד כ-20,500 ₪ מס, בנוסף לעו"ד ותיווך.
המדרגות משתנות משנה לשנה?
המדרגות לדירה יחידה מתעדכנות מדי שנה לפי המדד, ולכן הערכים כאן הם של 2026. מדרגות המשקיעים מוקפאות עד 01/2028. יש גם הקלות ייעודיות לעולים, לנכים ולהעברות בין קרובים — אלה נבדקות מול רשות המסים או עו"ד מקרקעין.