מחשבון כושר החזר — כמה משכנתא אפשר לקחת?

מהכנסה למשכנתא

השאלה הראשונה של הבנק היא לא “כמה הנכס עולה” אלא “כמה אתם יכולים להחזיר בחודש”. ההחזר המרבי נגזר מההכנסה נטו של משק הבית, בניכוי החזרי הלוואות קיימים, לפי יחס החזר (DTI) — לרוב 30%–40%.

הגבולות אינם נתונים למשא ומתן: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים אוסרת על הבנק לאשר משכנתא בשיעור החזר העולה על 50% מההכנסה, ולתקופת פירעון העולה על 30 שנה. הסיבה שבפועל מאשרים 30%–40% היא שמעל 40% חלות על הבנק דרישות הון מחמירות יותר — ולכן הוא מעדיף להישאר מתחת לסף.

מההחזר החודשי, הריבית והתקופה נגזרת ההלוואה המרבית. בהכנסה של 20,000 ₪ נטו, בריבית 5% ולתקופה של 25 שנה:

כל 5% ביחס ההחזר שווים כ-171,000 ₪ במשכנתא. לכן פרופיל לווה טוב — ותק תעסוקתי, היסטוריית אשראי נקייה, יציבות — אינו עניין פורמלי אלא שווה כסף.

ההלוואות הקיימות — הרוצח השקט

זה החלק שהכי מפתיע לווים. הלוואה קיימת נגרעת מההחזר הפנוי שקל בשקל, ולכן היא מכרסמת בכושר ההחזר בהגדלה. באותה הכנסה של 20,000 ₪ ויחס 35%:

הלוואת רכב של 1,500 ₪ בחודש עולה לכם 256,000 ₪ בכושר המשכנתא. הלוואה של 3,000 ₪ מוחקת חצי מיליון.

המסקנה המעשית: לפני שלוקחים משכנתא, שווה לסגור הלוואות קטנות — גם אם הריבית עליהן נמוכה. ההשפעה שלהן על מה שתקבלו גדולה בהרבה מהריבית שהן עולות. זה נכון במיוחד למינוס קבוע ולתשלומי אשראי מתגלגלים.

התקופה — מקבלים יותר, משלמים הרבה יותר

הארכת התקופה מגדילה את הסכום שאפשר לקבל, אבל המחיר לא לינארי. בהכנסה 20,000 ₪, יחס 35%, ריבית 5%:

המעבר מ-25 ל-30 שנה מוסיף 107,000 ₪ למשכנתא — ומוסיף 313,000 ₪ לריבית. כלומר על כל שקל נוסף שקיבלתם שילמתם כמעט שלושה שקלים.

שימו לב גם לתחתית: ב-30 שנה סך הריבית כמעט משתווה לקרן. זו לא אנומליה אלא המתמטיקה של ריבית על יתרה גדולה לאורך זמן.

מה המחשבון הזה לא בודק

הוא עונה על צד אחד של המשוואה — כמה ההכנסה מאפשרת. הבנק בודק עוד שלושה דברים שיכולים להקטין את הסכום או לפסול את העסקה:

1. מגבלת ההון העצמי. לפי הוראה 329, שיעור המימון המרבי הוא 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חלופית (משפרי דיור) ו-50% לדירה להשקעה. גם אם ההכנסה מאפשרת מיליון וחצי, בלי הון עצמי מספיק העסקה לא תאושר — וזו מגבלה נפרדת לחלוטין מכושר ההחזר.
2. שמאות הנכס. המימון מחושב על השווי שקבע השמאי, לא על המחיר שסוכם.
3. פרופיל הלווה. גיל, ותק תעסוקתי, סוג ההעסקה והיסטוריית אשראי משפיעים גם על היחס שיאשרו וגם על הריבית.

את התמונה המלאה — כולל ההון העצמי והתמהיל — בונים במחשבון המשכנתא. אל תשכחו גם את ההוצאות הנלוות ואת מס הרכישה: שניהם דורשים מזומן ביום החתימה ואי אפשר לגלגל אותם לתוך המשכנתא.

ולפני כל אלה שווה לשאול את השאלה שקודמת להן: האם בכלל כדאי לקנות עכשיו, או שהשכרה ואפיק חיסכון מקבילי משתלמים יותר. את שתי החלופות משווה מחשבון שכירות מול קנייה.

מקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 — מגבלות על הלוואות לדיור, הפיקוח על הבנקים, בנק ישראל (שיעור מימון 75%/70%/50% · יחס החזר עד 50% · תקופה עד 30 שנה). החישוב הוא הערכה. הסכום שיאושר בפועל נקבע על ידי הבנק לאחר בדיקת מסמכים ושמאות, ואינו מהווה התחייבות או ייעוץ פיננסי.