כמה הון עצמי צריך למשכנתא? המספרים המדויקים

לפני שמחפשים דירה, יש לדעת מספר אחד: כמה הון עצמי יש לכם — כי הוא קובע את תקרת המחיר שאתם יכולים לשקול. בנק ישראל מגביל את שיעור המימון לפי סוג הרוכש, וזה לא נתון למשא ומתן. הנה הכללים המדויקים.

שלוש מדרגות המימון (בנק ישראל)

• דירה יחידה — מימון עד 75% ממחיר הנכס. כלומר הון עצמי של 25% לפחות.
• משפרי דיור (מוכרים דירה קיימת וקונים אחרת) — מימון עד 70%, הון עצמי 30%.
• משקיעים (דירה נוספת) — מימון עד 50% בלבד, הון עצמי 50%.

על דירה של 2 מיליון ₪, המשמעות: רוכש דירה יחידה צריך 500,000 ₪ הון עצמי, משקיע צריך מיליון. מחשבון המשכנתא בודק אם ההון שלכם עומד בדרישה, ומחשבון כושר ההחזר כמה החזר חודשי תעמדו בו.

מה נחשב “הון עצמי”

• מזומן, פיקדונות וחסכונות נזילים.
• כספים משוחררים מקרן השתלמות/גמל.
• מתנה מההורים (הבנק ידרוש לרוב “מכתב מתנה” שמבהיר שאינה הלוואה).
• תמורה ממכירת דירה קודמת (למשפרי דיור).

מה לא נחשב: הלוואה שנועדה לשמש כהון עצמי — הבנקים בודקים זאת, והחזר של הלוואה כזו נכנס ממילא לחישוב כושר ההחזר ומקטין את המשכנתא שתקבלו.

הטעות הגדולה: לשכוח את העלויות הנלוות

ההון העצמי לא משמש רק להשלמת מחיר הדירה. יש עלויות נוספות שיוצאות מהכיס ולא ממומנות: מס רכישה, עו“ד, תיווך, שמאות, ומעבר דירה. הן יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים. תכננו אותן בנפרד — מחשבון העלויות הנלוות עוזר לא להיתפס לא מוכנים.

איך מגדילים הון עצמי (חוקית וחכם)

• שחרור קרן השתלמות נזילה או גמל.
• מתנה מהמשפחה עם תיעוד מסודר.
• מכירת נכס/רכב שלא חיוני.
• דחיית הרכישה בכמה חודשים לחיסכון ממוקד — לפעמים 5% הון עצמי נוסף פותחים ריבית טובה בהרבה.

כלל אצבע: אל תרוקנו את ההון העצמי עד האגורה האחרונה. השאירו כרית לחירום — דירה חדשה תמיד מביאה הוצאות בלתי צפויות בשנה הראשונה.