מס שבח: מתי משלמים במכירת דירה, וכמה

מכירת דירה ברווח יכולה לגרור מס שבח — מס על העלייה בערך הנכס מאז שקניתם אותו. אבל לא כל מכירה חייבת: יש פטורים משמעותיים, והרבה הוצאות שמקטינות את החיוב. הנה מה שחשוב לדעת לפני שמוכרים.

מה זה מס שבח

“שבח” הוא הרווח: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה (בתוספת התאמות). מס השבח מחושב על הרווח הזה, לא על מחיר המכירה כולו. מחשבון מס השבח מחשב את הסכום המשוער.

השיעור הוא 25% על השבח הריאלי. דירה שנקנתה ב-1.5 מיליון ונמכרה ב-2.5 מיליון יצרה שבח של מיליון ₪ — ומס של 250,000 ₪, אם אין פטור.

הפטור החשוב: דירה יחידה, עד 5,008,000 ₪

המקרה הנפוץ ביותר של פטור: מכירת דירת מגורים יחידה (בתנאים מסוימים — תקופת החזקה, לא מרובת דירות וכו’) פטורה ממס שבח עד מחיר מכירה של 5,008,000 ₪ — תקרה שמוקפאת בשנים 2024–2027. מתחת לתקרה הפטור מלא, גם על שבח של מיליון שקל. זו הסיבה שרוב מוכרי דירת המגורים היחידה שלהם אינם משלמים מס שבח בכלל.

ומעל התקרה — רק החלק היחסי חייב. דירה יחידה שנקנתה ב-3 מיליון ונמכרה ב-6 מיליון יצרה שבח של 3 מיליון ₪, אך רק כ-496,000 ₪ ממנו חייבים, והמס יוצא כ-124,000 ₪ במקום 750,000 ₪. עדיין — הפטור מותנה, וכדאי לוודא שאתם עומדים בתנאים.

מה מקטין את השבח

גם כשחייבים, אפשר להקטין את השבח משמעותית. מנכים ממנו הוצאות שהשקעתם בנכס:

• שיפוצים ושדרוגים (עם קבלות).
• מס רכישה ששילמתם בקנייה. ראו מחשבון מס הרכישה.
• שכר טרחת עו“ד, תיווך ושמאות בקנייה ובמכירה.
• התאמות אינפלציה על חלק מהתקופה.

תיעוד ההוצאות האלה שווה כסף, ואפשר לכמת בדיוק כמה: כל שקל הוצאה מוכרת חוסך 25 אגורות מס. שיפוצים מתועדים ב-150,000 ₪ מקטינים את המס ב-37,500 ₪. בלי קבלות אי אפשר לנכות — ולכן תיקיית קבלות שנשמרת לאורך שנות ההחזקה היא אחת ההשקעות המשתלמות שאפשר לעשות בנכס.

מה כדאי לעשות

1. לבדוק זכאות לפטור לפני שמוכרים — זה יכול לחסוך עשרות/מאות אלפי שקלים.
2. לשמור קבלות על כל השקעה בנכס לאורך השנים.
3. להיוועץ — מס שבח מורכב, ותכנון נכון (תזמון, ניצול פטור) משתלם מאוד.

השורה התחתונה: הרבה מוכרי דירה יחידה פטורים לגמרי — אבל אל תניחו. בדקו את הזכאות ואת ההוצאות המנוכות לפני החתימה, כי בדיעבד קשה לתקן.