מחשבון תשואת דירה להשקעה
כמה באמת מניבה דירה להשקעה? תשואה ברוטו ונטו משכר דירה — כולל עלויות רכישה, הוצאות שוטפות וחודשים ריקים.
עודכן לאחרונה: 2 באוגוסט 2026
מס רכישה, עו״ד, תיווך, שיפוץ ראשוני
ביטוח, תחזוקה, ועד שאתם משלמים
החלפת שוכרים, תיקונים — 0.5 זו הנחה סבירה
- סך ההשקעה (מחיר + עלויות)
- 1,730,000 ₪
- מכפיל שכירות (שנים)
- 27.8
התשואה כאן היא מהשכירות בלבד — עליית ערך הדירה (או ירידתה) היא סיפור נפרד. לא כלול: מס על הכנסות משכר דירה מעל תקרת הפטור, ועלות המימון אם יש משכנתא על הנכס.
תשואה: המספר שמפריד השקעה מסיפור
“קניתי דירה להשקעה” נשמע תמיד טוב. השאלה היחידה שמעניינת היא כמה הכסף הזה מייצר ביחס לכמה שהושקע — ואת זה בודקים נטו, לא בסיפורים:
- ברוטו נוח להשוואה מהירה בין דירות, אבל מחמיא: הוא מתעלם ממס רכישה, עו“ד ותיווך (שמגדילים את ההשקעה) ומהוצאות, ביטוח וחודשים ריקים (שמקטינים את ההכנסה).
- נטו הוא מה שנכנס לחשבון בפועל, על הכסף שיצא בפועל.
דוגמה מלאה: דירה ב-1,800,000 ₪
שכר דירה 4,500 ₪, הוצאות שוטפות 400 ₪ בחודש (ועד, ביטוח, תחזוקה), וחצי חודש ריק בשנה בממוצע בין שוכרים. עלויות הרכישה:
| רכיב | סכום |
|---|---|
| מס רכישה (דירה נוספת, 8%) | 144,000 ₪ |
| עו“ד (0.5% + מע”מ) | 10,620 ₪ |
| תיווך (1% + מע“מ) | 21,240 ₪ |
| שמאות ועמלות בנק | 2,000 ₪ |
| סה“כ עלויות | 177,860 ₪ |
| ההשקעה הכוללת | 1,977,860 ₪ |
והתוצאה: תשואה ברוטו 3.00%, תשואה נטו 2.37% — 46,950 ₪ בשנה, 3,913 ₪ בחודש. מכפיל שכר הדירה (כמה שנות שכירות “מחזירות” את מחיר הדירה) הוא 33.3 שנים.
מאיפה נעלמו 0.63 נקודות התשואה
שלושה גורמים מפרידים בין 3.00% ל-2.37%, ולא בעוצמה שווה. הנה כמה הייתה התשואה נטו אילו כל אחד מהם היה נעלם:
| אילו לא היו… | תשואה נטו | כמה זה עולה |
|---|---|---|
| הכל כלול (המצב האמיתי) | 2.37% | — |
| בלי חודשים ריקים | 2.49% | 0.12 נקודה |
| בלי עלויות הרכישה | 2.61% | 0.24 נקודה |
| בלי הוצאות שוטפות | 2.62% | 0.25 נקודה |
| בלי כלום (= הברוטו) | 3.00% |
התוצאה הלא-אינטואיטיבית: תשלום חד-פעמי ביום החתימה (0.24 נקודה) עולה כמעט בדיוק כמו כל ההוצאות השוטפות יחד, לאורך כל שנות ההחזקה (0.25 נקודה).
הסיבה: עלויות הרכישה לא מקטינות את ההכנסה — הן מגדילות את המכנה. שילמתם אותן פעם אחת, אבל הן מחלקות את התשואה שלכם לנצח. מכאן שכל שקל שנחסך במשא ומתן על תיווך או שכר טרחה שווה הרבה יותר משנדמה, וכל שקל שמשולם במס רכישה עולה יותר משנדמה.
⚠️ אותה דירה, שתי תשואות שונות
מתוך 177,860 ₪ עלויות הרכישה, 144,000 ₪ הם מס רכישה בלבד — 8% מהמחיר, המדרגה הראשונה שחלה על דירה נוספת.
על אותה דירה בדיוק, רוכש דירה יחידה משלם 0 ₪ מס רכישה בטווח הזה.
כלומר אותו נכס, אותו שוכר, אותו שכר דירה — ותשואה נטו שונה, רק לפי הסטטוס של הקונה. מס הרכישה הוא לא “עוד עלות”; הוא משנה את כדאיות ההשקעה מהיסוד, וזו הסיבה שהשוואת “תשואות בשוק” בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה היא חסרת משמעות. בדקו את המדרגות המדויקות במחשבון מס רכישה.
ככל שהדירה יקרה יותר, התשואה נמוכה יותר
אותן הנחות (הוצאות 400 ₪, חצי חודש ריק), שלוש רמות מחיר:
| מחיר הדירה | שכר דירה | ברוטו | נטו | מכפיל |
|---|---|---|---|---|
| 1,200,000 ₪ | 3,500 ₪ | 3.50% | 2.69% | 28.6 שנים |
| 1,800,000 ₪ | 4,500 ₪ | 3.00% | 2.37% | 33.3 שנים |
| 2,500,000 ₪ | 5,500 ₪ | 2.64% | 2.13% | 37.9 שנים |
שכר הדירה לא עולה באותו קצב שבו עולה המחיר. דירה שעולה פי שניים לא מושכרת בפי שניים, ולכן התשואה השוטפת יורדת ככל שעולים בסולם המחירים — בעוד שההימור על עליית הערך גדל. משקיע שקונה במרכז קונה בפועל פחות הכנסה ויותר ציפייה.
מה החישוב הזה לא מכסה
- מס על שכר הדירה — פטור עד 5,654 ₪ לחודש (2026), והתקרה נספרת על כל הדירות יחד. מעליה יש מסלול 10% על כל ההכנסה או מסלול מס שולי.
- מינוף — אם הדירה נקנתה במשכנתא, ההון העצמי קטן יותר והתשואה עליו שונה מהותית, לשני הכיוונים. ראו מחשבון המשכנתא.
- עליית ערך ומס שבח — אינם חלק מהתשואה השוטפת, ובמימוש יש מס שבח.
- שיפוצים גדולים ותקופות ארוכות ללא שוכר — התרחיש כאן מניח חצי חודש בשנה בלבד.
ההשוואה המתבקשת: תשואת נטו של 2.37% מול אג“ח, פיקדון או קרן כספית — בלי שוכרים ובלי תיקוני דוד שמש. עשו אותה במחשבון השוואת אפיקים, ואת עלויות הרכישה המלאות במחשבון עלויות רכישה.
מצאתם טעות במחשבון? ספרו לנו ונתקן במהרה·הטמיעו את המחשבון באתרכם — חינם
שאלות נפוצות
מה נחשב תשואה טובה לדירה בישראל?
תשואות שכירות ברוטו בישראל נעות היסטורית סביב 2.5%-4% — נמוך במרכז, גבוה בפריפריה. נטו זה יורד עוד: בדוגמה שבעמוד, ברוטו של 3.00% הופך לנטו של 2.37%. משקיעים רבים מסתמכים בעיקר על עליית ערך — שהיא הימור, לא הכנסה.
מה ההבדל בין תשואה ברוטו לנטו?
ברוטו = שכ"ד שנתי מלא חלקי מחיר הדירה. נטו = ההכנסה בפועל (אחרי הוצאות, ביטוח, תקופות ללא שוכר) חלקי ההשקעה הכוללת (כולל מס רכישה ועלויות). הנטו הוא המספר האמיתי.
מה מוריד הכי הרבה מהתשואה?
בדירה של 1,800,000 ₪ הפער בין ברוטו 3.00% לנטו 2.37% מתחלק כך: ההוצאות השוטפות מורידות 0.25 נקודה, עלויות הרכישה החד-פעמיות 0.24 נקודה, והחודשים הריקים 0.12. המפתיע הוא שתשלום חד-פעמי ביום החתימה שוקל כמעט כמו כל ההוצאות השוטפות יחד.
למה אותה דירה מניבה שונה לרוכשים שונים?
בגלל מס רכישה. על דירה של 1,800,000 ₪, רוכש דירה יחידה משלם 0 ₪ ורוכש דירה נוספת משלם 144,000 ₪ — 8% מהמחיר. אותו נכס, אותו שכר דירה, אבל ההשקעה גדולה יותר ולכן התשואה נמוכה יותר.
דירה זולה מניבה יותר?
לרוב כן. באותן הנחות: דירה ב-1,200,000 ₪ עם שכ"ד 3,500 ₪ נותנת נטו 2.69%, דירה ב-1,800,000 ₪ עם 4,500 ₪ נותנת 2.37%, ודירה ב-2,500,000 ₪ עם 5,500 ₪ — 2.13%. שכר הדירה לא עולה באותו קצב של המחיר.
המחשבון כולל את המס על שכר הדירה?
לא. הכנסה משכר דירה למגורים פטורה עד 5,654 ₪ בחודש (נכון ל-2026), ומעליה יש כמה מסלולי מס. שימו לב שהתקרה היא על סך ההכנסה מכל הדירות יחד — שתי דירות בשכירות של 4,500 ₪ כל אחת כבר חורגות ממנה.
מקורות רשמיים
הנתונים במחשבון מבוססים על הפרסומים הרשמיים של הגופים הבאים. לפני החלטה בעלת משמעות כספית — כדאי לאמת מולם:
איך המספרים בעמוד הזה נבדקים? שיטת העבודה