מיסוי שכר דירה: שלושת המסלולים במספרים (2026)

הכנסה משכר דירה למגורים חייבת בדיווח — אבל הרבה משכירים לא יודעים שיש שלוש דרכים למסות אותה, וההבדל ביניהן יכול להיות אלפי שקלים בשנה. הבחירה נכונה פעם בשנה, לכל דירה. הנה שלושת המסלולים, עם המספרים המעודכנים ל-2026.

מסלול 1: פטור מלא (עד 5,654 ₪ בחודש)

אם סך ההכנסה שלכם משכר דירה למגורים לא עולה על 5,654 ₪ לחודש (נכון ל-2026) — אתם פטורים ממס לגמרי, בלי צורך לשלם דבר. זה המסלול של רוב המשכירים הפרטיים. שימו לב: התקרה היא על סך הכנסות השכירות שלכם, לא לכל דירה בנפרד.

מסלול 2: פטור חלקי (בין 5,654 ל-11,308 ₪)

כאן נמצאת המלכודת הכי נפוצה. אם ההכנסה גבוהה מהתקרה — הפטור לא נעלם בבת אחת, אלא נשחק: כל שקל מעל 5,654 ₪ מקטין את הפטור בשקל. התוצאה: מעל 11,308 ₪ בחודש (פעמיים התקרה) הפטור מתאפס לגמרי. בתחום הביניים החישוב מורכב — וכאן מחשבון מיסוי שכר הדירה חוסך טעויות יקרות.

מסלול 3: מס מחזור 10%

אפשר לוותר על הפטור ולשלם 10% על כל ההכנסה מהשקל הראשון, בלי תקרה ובלי ניכוי הוצאות. מסלול פשוט לדיווח, ולרוב משתלם כשההכנסה גבוהה מדי לפטור. שימו לב: 10% מחושבים על המחזור המלא, לא על הרווח.

ומה עם מסלול המס השולי?

יש גם אפשרות רביעית פחות מוכרת: לשלם מס שולי רגיל, אבל לנכות הוצאות ופחת (תיקונים, ריבית משכנתא, פחת על הנכס). משתלם בעיקר כשיש הוצאות גדולות או משכנתא כבדה על דירת ההשקעה.

איך בוחרים

• הכנסה נמוכה (עד ~5,654) → פטור מלא, כמעט תמיד.
• הכנסה בינונית-גבוהה בלי הוצאות → לרוב מסלול 10%.
• הוצאות/פחת/משכנתא משמעותיים → כדאי לבדוק את המסלול השולי מול 10%.

חשוב לזכור: גם אם אתם בפטור מלא — יש חובת דיווח בתנאים מסוימים, וחריגה לא מדווחת עלולה לעלות ביוקר. עם דירת השקעה ממושכנת, שיחה עם רו“ח לפני הבחירה משתלמת. את שוויי המס לכל מסלול בדקו במחשבון.