מחשבון מס על שכר דירה
פטור, 10% או מס שולי? השוואת שלושת מסלולי המיסוי על הכנסה משכר דירה למגורים — עם תקרת הפטור המעודכנת ל-2026 והפטור המתואם.
עודכן לאחרונה: 2 באוגוסט 2026
תיקונים, פחת, ועד בית שמשלם המשכיר, ריבית משכנתא על הנכס
- מסלול הפטור ✓484 ₪/חודש
- מסלול 10% 650 ₪/חודש
- מסלול מס שולי 1,860 ₪/חודש
תקרת הפטור 2026: 5,654 ₪ בחודש; בין התקרה לכפלה הפטור "מתואם" — קטן בגובה החריגה. מסלול 10% מותנה בתשלום עד 30 בינואר של השנה העוקבת ואינו מתיר ניכוי הוצאות. הבחירה במסלול היא שנתית ולכל הדירות יחד.
שלושה מסלולים, בחירה שנתית
מי שמשכיר דירה למגורים בוחר בין שלושה מסלולים: פטור (עד 5,654 ₪ לחודש ב-2026, ומעליו “פטור מתואם” עד כפל התקרה), 10% על כל המחזור בלי הוצאות ובלי פטור, או מס שולי — ההכנסה מצטרפת להכנסות הרגילות, אבל כל ההוצאות מוכרות: תיקונים, פחת וריבית המשכנתא על הנכס.
אותה דירה, שלושה חשבונות מס (מדרגת 31%)
| שכ“ד חודשי | הפטור בפועל | מסלול פטור | מסלול 10% | מסלול שולי | הזול ביותר |
|---|---|---|---|---|---|
| 5,654 ₪ | 5,654 ₪ | 0 | 565 ₪ | 1,753 ₪ | פטור |
| 6,000 ₪ | 5,308 ₪ | 215 ₪ | 600 ₪ | 1,860 ₪ | פטור |
| 7,000 ₪ | 4,308 ₪ | 835 ₪ | 700 ₪ | 2,170 ₪ | 10% |
| 8,000 ₪ | 3,308 ₪ | 1,455 ₪ | 800 ₪ | 2,480 ₪ | 10% |
| 9,000 ₪ | 2,308 ₪ | 2,075 ₪ | 900 ₪ | 2,790 ₪ | 10% |
| 11,308 ₪ | 0 | 3,505 ₪ | 1,131 ₪ | 3,505 ₪ | 10% |
התובנה: בפטור המתואם אתם משלמים כפול מהמדרגה שלכם
הסתכלו על עמודת “הפטור בפועל”. כשהשכ“ד עולה מ-6,000 ל-7,000 ₪ — 1,000 ₪ נוספים — ההכנסה החייבת קופצת מ-692 ₪ ל-2,692 ₪. גדלה ב-2,000 ₪.
זה לא באג. במנגנון הפטור המתואם כל שקל של חריגה עושה שתי עבודות: הוא מוסיף שקל להכנסה, וגם מוריד שקל מהתקרה. ההכנסה החייבת גדלה פי שניים מהעלייה בשכ“ד, ולכן השיעור האפקטיבי על התוספת הוא כפול מהמדרגה שלכם:
| מדרגת המס שלכם | המס על כל 100 ₪ שכ“ד נוספים | שיעור אפקטיבי |
|---|---|---|
| 14% | 28 ₪ | 28% |
| 20% | 40 ₪ | 40% |
| 31% | 62 ₪ | 62% |
| 35% | 70 ₪ | 70% |
זו הסיבה שמסלול ה-10% מנצח הרבה יותר מוקדם ממה שמשכירים מניחים — לא ליד תקרת ה-11,308 ₪, אלא כמעט מיד אחרי תקרת הפטור:
| מדרגת המס | ממתי מסלול 10% זול יותר |
|---|---|
| 47% | 6,328 ₪ |
| 35% | 6,597 ₪ |
| 31% | 6,742 ₪ |
| 20% | 7,539 ₪ |
| 14% | 8,796 ₪ |
| 10% | לא נחצה בטווח — הפטור עדיף עד הסוף |
המשמעות בכסף: משכיר במדרגת 31% שגובה 8,000 ₪ ונשאר במסלול הפטור מתוך הרגל משלם 17,454 ₪ בשנה במקום 9,600 ₪ — 7,854 ₪ מיותרים, כל שנה.
מה החישוב הזה לא מכסה
- הוצאות הופכות את התמונה. בשכ“ד של 8,000 ₪ עם הוצאות של 3,000 ₪ ומדרגת 20%, מסלול הפטור יורד ל-587 ₪ בחודש ומנצח את ה-10%. באותו מקרה במדרגת 31% ה-10% עדיין מנצח (800 ₪ מול 909 ₪). ההוצאות מוכרות רק כנגד החלק החייב.
- פחת ורווח הון עתידי. ניכוי פחת במסלול השולי מקטין את המס היום, אך מגדיל את השבח במכירה. חישוב רב-שנתי, לא חד-שנתי.
- התקרה היא על כל הדירות יחד. שתי דירות ב-4,000 ₪ הן 8,000 ₪ — מעל התקרה.
- מועד התשלום. במסלול ה-10% איחור מעבר ל-30 בינואר עלול לשלול את המסלול ולגרור ריבית וקנסות.
- לא כל השכרה נכנסת לכאן. Airbnb, השכרה לעסק והשכרה בהיקף עסקי ממוסים אחרת.
שכר הדירה צמוד למדד בחוזה? מחשבון עדכון שכר הדירה. לבדיקת התשואה על הנכס — תשואת שכירות; ולמדרגה שלכם — מחשבון המס השולי.
החישוב הוא הערכה. הזכאות למסלול, ההוצאות המוכרות והמועדים נקבעים לפי הנסיבות ומול פקיד השומה, ואינם מהווים ייעוץ מס.
מצאתם טעות במחשבון? ספרו לנו ונתקן במהרה·הטמיעו את המחשבון באתרכם — חינם
שאלות נפוצות
מהי תקרת הפטור על שכר דירה ב-2026?
5,654 ₪ לחודש (מכל הדירות יחד). עד התקרה — פטור מלא. בין התקרה לכפלה (11,308 ₪) — פטור מתואם: התקרה קטנה בגובה החריגה. מעל 11,308 ₪ — אין פטור כלל.
למה הפטור המתואם כל כך יקר?
כי כל שקל חריגה גם מוסיף שקל להכנסה וגם מוריד שקל מהפטור — ההכנסה החייבת גדלה בשניים. השיעור האפקטיבי הוא כפול מהמדרגה שלכם: 62% למי שבמדרגת 31%, ו-40% למי שבמדרגת 20%.
ממתי מסלול 10% זול יותר ממסלול הפטור?
תלוי במדרגת המס. במדרגת 31% ההצטלבות היא כבר סביב 6,742 ₪ שכ"ד חודשי; במדרגת 20% סביב 7,539 ₪; ובמדרגת 14% רק סביב 8,796 ₪. במדרגת 10% מסלול הפטור עדיף לאורך כל הטווח.
מה התנאים למסלול 10%?
דירה המשמשת למגורים בישראל, ההכנסה אינה הכנסת עסק, והמס משולם עד 30 בינואר של השנה העוקבת. במסלול זה אין ניכוי הוצאות ואין פטור — 10% על כל שקל.
מתי מסלול המס השולי בכלל משתלם?
כשההוצאות המוכרות גדולות. בשכ"ד של 8,000 ₪ עם הוצאות של 3,000 ₪ ומדרגת 20%, מסלול הפטור יורד ל-587 ₪ לחודש — פחות מ-800 ₪ במסלול ה-10%. גם למי שמדרגתו נמוכה (גמלאים) המסלול השולי לרוב עדיף.
אפשר להחליף מסלול כל שנה?
כן — הבחירה היא שנתית. משכירים רבים משווים מחדש כל שנה, במיוחד כששכר הדירה עלה, כשההוצאות השתנו או כשמדרגת המס האישית זזה.
מקורות רשמיים
הנתונים במחשבון מבוססים על הפרסומים הרשמיים של הגופים הבאים. לפני החלטה בעלת משמעות כספית — כדאי לאמת מולם:
איך המספרים בעמוד הזה נבדקים? שיטת העבודה
מדריכים שיעזרו לכם
דירה להשקעה: איך בודקים כדאיות באמת (ולא לפי תחושה)
'נדל"ן תמיד עולה' זו לא אסטרטגיה. איך מחשבים תשואת דירה להשקעה, מה כוללים בהוצאות, ומתי ההשקעה באמת משתלמת מול חלופות.
מיסוי שכר דירה: שלושת המסלולים במספרים (2026)
משכירים דירה ולא בטוחים אם ואיך למסות? שלושת מסלולי המס — פטור, 10% ומס שולי — עם התקרות המדויקות ל-2026, ואיך בוחרים את הזול ביותר.