מחשבון כדאיות מחזור משכנתא
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא: השוואת ההחזר והריבית הכוללת בין המסלול הקיים להצעה החדשה, כולל עלויות המחזור ונקודת האיזון.
עודכן לאחרונה: 2 באוגוסט 2026
20 שנים
עמלת פירעון מוקדם (היוון), שמאות, פתיחת תיק, רישום
- החזר חודשי נוכחי
- 5,503 ₪
- החזר חודשי חדש
- 5,104 ₪
- החזר העלויות תוך
- 16 חודשים
השוואה על יתרה זהה. שימו לב: הארכת תקופה מקטינה את ההחזר החודשי אבל עלולה להגדיל את סך הריבית — המספר הקובע הוא החיסכון הכולל. את עמלת הפירעון המוקדם המדויקת קבלו מהבנק ("בקשה לדוח יתרות") — היא תלויה בפער הריביות ובמסלול.
מחזור משכנתא בשתי דקות של חשבון
מחזור הוא פשוט החלפת ההלוואה הקיימת בהלוואה חדשה בתנאים טובים יותר — באותו בנק או במתחרה. הכדאיות נמדדת במספר אחד: כמה תשלמו בסך הכל מהיום ועד הסוף, בכל אחד מהמסלולים, כולל עלויות המעבר.
שלושת המספרים שצריך:
- יתרת המשכנתא והריבית הנוכחית — מדוח היתרות (חינם, באפליקציית הבנק או בסניף).
- ההצעה החדשה — ריבית ותקופה. עשו מכרז בין 2-3 בנקים; ההצעה הראשונה כמעט אף פעם לא הסופית.
- עלויות המחזור — עמלת פירעון מוקדם (הגדולה שבהן, אם יש), פתיחת תיק, שמאות עדכנית, רישום.
המספרים: יתרה של 800,000 ₪ ל-20 שנה
| התרחיש | החזר חודשי | השינוי | החיסכון הכולל | נקודת איזון |
|---|---|---|---|---|
| מ-5.5% ל-4.5%, אותה תקופה | 5,061 ₪ | −442 ₪ | 101,057 ₪ | 12 חודשים |
| מ-5.5% ל-5.0%, אותה תקופה | 5,280 ₪ | −223 ₪ | 48,629 ₪ | 23 חודשים |
| מ-5.5% ל-4.5%, קיצור ל-15 שנה | 6,120 ₪ | +617 ₪ | 214,153 ₪ | — |
(ההחזר הנוכחי: 5,503 ₪. עלויות מחזור: 5,000 ₪.)
השורה השלישית היא ההזדמנות שרוב האנשים מפספסים. מחזור שמקצר את התקופה חוסך יותר מפי שניים ממחזור שרק מוריד ריבית — 214,153 ₪ מול 101,057 ₪. המחיר: ההחזר החודשי עולה ב-617 ₪ במקום לרדת.
זו ההחלטה האמיתית במחזור: להשתמש בריבית הנמוכה כדי לשלם פחות כל חודש, או כדי לסיים מוקדם יותר. אם התזרים מאפשר — הכיוון השני שווה הרבה יותר.
שימו לב גם לשורה השנייה: גם פער של חצי אחוז שווה 48,629 ₪. כלל האצבע “מ-0.5% שווה לבדוק” מקבל כאן מספר.
נקודת האיזון — המספר שקובע אם למחזר בכלל
נקודת האיזון היא כמה חודשים לוקח עד שהחיסכון החודשי מכסה את עלויות המחזור: 12 חודשים בפער של אחוז, 23 חודשים בפער של חצי אחוז.
המסקנה המעשית: אם אתם מתכננים למכור את הנכס לפני נקודת האיזון — המחזור מפסיד. זה החישוב הראשון שצריך לעשות, לפני כל השאר.
המלכודת: הארכת תקופה
בנקים אוהבים להציע מחזור ש“מוריד את ההחזר החודשי ב-800 ₪” — על ידי מתיחת התקופה. ההחזר קטן, אבל אתם משלמים ריבית על יתרה גבוהה יותר שנים רבות יותר. המחשבון מציג את החיסכון הכולל דווקא, כדי שהאשליה הזו לא תעבוד עליכם. אם המטרה שלכם היא דווקא הקלה תזרימית — לגיטימי, אבל תעשו את זה בעיניים פקוחות.
לפני חתימה: בקשו מהבנק הנוכחי “הצעה משופרת לשימור לקוח”. לעיתים קרובות מספיק להראות הצעה מתחרה כדי לקבל את אותם תנאים בלי עלויות מעבר בכלל.
מצאתם טעות במחשבון? ספרו לנו ונתקן במהרה·הטמיעו את המחשבון באתרכם — חינם
שאלות נפוצות
כמה חוסך מחזור בפועל?
על יתרה של 800,000 ₪ ל-20 שנה, מעבר מ-5.5% ל-4.5% עם 5,000 ₪ עלויות: 442 ₪ בחודש ו-101,057 ₪ בסך הכל, עם החזר השקעה תוך 12 חודשים. גם פער קטן יותר משתלם — 5.5% ל-5% חוסך 48,629 ₪.
מה זו נקודת האיזון?
מספר החודשים עד שהחיסכון החודשי מכסה את עלויות המחזור. בדוגמה של פער 1% היא 12 חודשים; בפער של 0.5% היא 23 חודשים. אם אתם מתכננים למכור לפני כן — המחזור לא משתלם.
עדיף להוריד את ההחזר או לקצר את התקופה?
לקצר, אם התזרים מאפשר. באותה דוגמה, מחזור ל-20 שנה חוסך 101,057 ₪; מחזור ל-15 שנה חוסך 214,153 ₪ — יותר מפי שניים — אבל ההחזר החודשי עולה ב-617 ₪ במקום לרדת.
מחזור או מיחזור משכנתא — יש הבדל?
אין. שתי הצורות תקינות ומתארות את אותה פעולה: החלפת המשכנתא הקיימת בהלוואה חדשה בתנאים אחרים, באותו בנק או באחר. "מיחזור" רווח יותר בדיבור, "מחזור" בכתיבה הבנקאית.
מתי בכלל שווה לבדוק מחזור משכנתא?
כשהריביות בשוק ירדו מאז שלקחתם, כשמצבכם הכלכלי השתפר (הכנסה גבוהה יותר = ריבית טובה יותר), או כשהתמהיל שלכם כבר לא מתאים. כלל אצבע: פער של 0.5% ומעלה על יתרה גדולה — שווה בדיקה.
מהי עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון)?
פיצוי לבנק על הפסד הריבית העתידית, בעיקר במסלולים בריבית קבועה כשהריבית בשוק ירדה. מקבלים אותה מדויקת בדוח יתרות מהבנק — בקשו אותו לפני כל החלטה.
אפשר למחזר רק חלק מהמשכנתא?
כן — לרוב ממחזרים רק מסלולים ספציפיים (למשל קבועה יקרה) ומשאירים מסלולים טובים כמו זכאות או פריים זול. הריצו את המחשבון על המסלול הרלוונטי בלבד.
מקורות רשמיים
הנתונים במחשבון מבוססים על הפרסומים הרשמיים של הגופים הבאים. לפני החלטה בעלת משמעות כספית — כדאי לאמת מולם:
איך המספרים בעמוד הזה נבדקים? שיטת העבודה