משכנתא ראשונה: המדריך המעשי — הון עצמי, כושר החזר ותמהיל

לפני שרצים לחפש דירה, שווה לענות על שלוש שאלות במספרים: כמה הון עצמי יש לנו, כמה החזר חודשי נוכל לעמוד בו, ומה זה אומר על תקציב הדירה. הנה הדרך המסודרת.

שלב 1: הון עצמי — כללי בנק ישראל

בנק ישראל מגביל את אחוז המימון (LTV) לפי סוג הרוכש:

סוג הרוכש	מימון מקסימלי	הון עצמי מינימלי
דירה ראשונה (יחידה)	75%	25%
משפרי דיור	70%	30%
משקיעים (דירה נוספת)	50%	50%

על דירה של 2,000,000 ₪, רוכשי דירה ראשונה צריכים לפחות 500,000 ₪ הון עצמי. ואל תשכחו את העלויות הנלוות שלא נכנסות למימון: מס רכישה (לדירה יחידה יש מדרגה פטורה עד כ-1.98 מיליון ₪), עו“ד (כ-0.5%), תיווך אם יש (כ-2%), שמאות, והוצאות מעבר — תקצבו עוד 2%–4% ממחיר הדירה.

שלב 2: כושר החזר — כמה הבנק ייתן

הכלל הרגולטורי: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה, אבל בפועל הבנקים מאשרים לרוב 30%–40%. משק בית עם הכנסה נטו של 20,000 ₪ יכול לעמוד בהחזר של כ-7,000 ₪ — שמתורגם (בריבית 5% ל-25 שנה) למשכנתא של כ-1.2 מיליון ₪. מחשבון כושר ההחזר עושה את התרגום הזה לכל שילוב של הכנסה, ריבית ותקופה.

נקודה חשובה: תקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי אבל מגדילה דרמטית את סך הריבית. אותה משכנתא של 1.2 מיליון ב-5%: ל-20 שנה תשלמו כ-700 אלף ₪ ריבית, ל-30 שנה — כמעט מיליון.

שלב 3: תמהיל — לא לשים הכל על מסלול אחד

משכנתא ישראלית טיפוסית מפוצלת ל-2–4 מסלולים, כי לכל מסלול סיכון אחר:

• פריים — זול וגמיש לפירעון מוקדם, אבל עולה כשריבית בנק ישראל עולה.
• קבועה לא-צמודה — ההחזר קבוע לחלוטין; שקט נפשי שעולה בריבית התחלתית גבוהה יותר.
• קבועה צמודה למדד — מתחילה זול, אבל הקרן תופחת עם האינפלציה.
• משתנה כל 5 שנים — באמצע הדרך.

הפיזור מגן: אם הריבית קופצת, רק חלק מההחזר מתייקר. מחשבון המשכנתא נותן לבנות תמהיל של עד 4 מסלולים ולראות את ההחזר הכולל ואת סך הריבית של כל הרכב.

טעויות שכדאי להימנע מהן

1. למקסם את התקציב — השאירו מרווח נשימה; ריבית פריים יכולה לעלות וההחזר איתה.
2. להשוות רק החזר חודשי — השוו גם סך ריבית. החזר נמוך ל-30 שנה הוא לרוב היקר ביותר.
3. לשכוח את מס הרכישה — מעל המדרגה הפטורה זה עשרות אלפי שקלים שצריכים להיות בהון העצמי.
4. לקחת את התמהיל שהבנק מציע בלי משא ומתן — קבלו הצעות מ-2–3 בנקים; ההבדלים מצטברים לעשרות אלפי שקלים.

כל המספרים כאן הם להמחשה ותכנון ראשוני — התנאים הסופיים נקבעים מול הבנק. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות עצמאי לפני חתימה.